Prohibicion de Transferencia de Títulos de Propiedad en Terrenos no Deslindados...

El 5 de Marzo del 2009, la Suprema Corte de Justicia Dominicana aprobó la Resolución Número. 355-2009 o El Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde

Ya sabemos que la ley 108-05 en su artículo 129, prohíbe la expedición de constancias anotadas o las llamadas cartas constancias, exceptuando a los inmuebles sometidos al régimen de condominios; esta situación ha llevado a dilatar ciertas transacciones inmobiliarias, principalmente aquellas que requieren el deslinde.

Antes de continuar, quisiera recordar que:

La Carta Constancia es el documento que le acredita como titular de un derecho (propietario legal) de una porción o parte de una propiedad o terreno, porción que es deducida del Certificado de Título del terreno completo (Título Matríz o Madre).

Muchas personas han sido engañadas, al comprar un terreno o un solar, y se le entregaba una carta constancia, los compradores entendían que consistía en el Certificado de título, la sorpresa surgía cuando el interesado quería transferir "el título" a su nombre, y se encontraba con que su porción de terreno no tenía demarcación o no estaba determinada en el documento, ni en el contrato, los compradores que ignoraban como identificar una carta constancia, pues el documento que se entregaba en el Registro de Título, era en su forma, igual que el certificado de títulos con algunas diferencias imperceptibles para quienes no conocían el proceso, por ejemplo las cartas constancias no establecen la ubicación especifica de la porción adquirida y no cuentan con un plano individual de esa porción, y en letras pequeñas decía carta constancia, estas letras regularmente colocadas debajo del título del documento lo que hacía que estas letras pequeñas pasaran desapercibidas, en la actualidad el documento de cartas constancias llevan otro color y otras diferencias para evitar estas confusiones. Con la ley 108-05 se prohíbe la venta parcial de terrenos con constancias anotadas, solo se acepta la venta total del terreno.

-En una ocasión una amiga me pidió que le acompañara a una oficina inmobiliaria para reclamar el Certificado de Título de una parcela que había adquirido y pagado hacia unos años, al llegar a la oficina, ella pidió que le permitieran leer el contrato final sentí una terrible vergüenza y rabia, ver como las personas son o se dejan timar de manera tan evidente, el contrato no expresaba de que título matriz sería deducida la porción adquirida, tampoco autorizaba al registrador de títulos a cancelar o rebajar la porción y realizar el procedimiento de transferencia, entre otras cosas, estas dos me llamaron la atención y decidí investigar, al final nuestra amiga fue timada, pues el título matriz consistía en una constancia a nombre de un fallecido y sus causahabientes y herederos no eran quienes estaban en el proceso de venta.

Deslindar consiste en determinar la demarcación entre un sitio y otro, este proceso, divide a un co-propietario de otro, de manera llana, la parcela de Juan llega hasta aquella mata de coco y la de Don Pedrito comienza donde está la cerca de alambre púas. Por supuesto que este proceso debe ser realizado por el Agrimensor contratado y dejarlo estipulado en un documento que será remitido a la dirección de mensuras catastrales.

El Deslinde es el procedimiento contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original competente, para adjudicar el derecho que le corresponde a quien alega y prueba que es acreedor de ese derecho. El deslinde determina, ubica y divide o individualiza una porción dentro de un terreno completo o indiviso, o sea, una porción de terreno sin deslindar esta ligado al total del mismo el o los copropietarios de cada porción solo saben que tienen un pedazo de tierra allí, pero no está establecido en documentos judiciales, la superficie, ni donde ni la división.

Desde Abril 2009 no podrá registrarse transferencias de títulos sobre aquellos terrenos que aun no han sido deslindados. Aconsejamos a las personas que antes de comprar un terreno, propiedad etc, se aseguren de que el terreno cuenta ya con el deslinde, no crea que le dicen que SI! busque asesorías o investigue ante las autoridades competentes.


El proceso o pasos para realizar el deslinde consiste en tres fases principales, la fase técnica, la fase judicial y la fase registral, sin embargo hay otra fase que entendemos es sine qua non para poder realizar las mencionadas previamente, aunque el reglamento no la establece como una fase no obstante establece en el primer párrafo del artículo 12 lo siguiente: "El incumplimiento de estas formalidades de publicidad, da lugar al rechazo del trabajo técnico, quedando abiertos los recursos establecidos." lo que se puede entender, que sin esta primera etapa las otras carecerían de validez.

Y más aun el reglamento es exigente con las formalidades de publicidad, el agrimensor deberá notificar a cada colindante y a la Dirección de Mensuras formalmente con acuse de recibo, el área que se realizará el trabajo técnico o de campo, además de colocar un aviso visible en el terreno o parcela y en un periódico de circulación nacional, dando a conocer el proceso que se realizará, indicando la ubicación, y nombre del titular de la constancia anotada.

En la Fase Técnica: El agrimensor delimita, divide y ubica el terreno o la propiedad, quien podrá tomar como referencia la ocupación material del propietario, si no existe objeción por parte de los colindantes; además podrá guiarse por los linderos que establece el documento base, sobre el que trabaja. Al final del trabajo deberá remitir el informe conjuntamente con otros documentos a la Dirección de Mensuras Catastrales competente para que sean o no aprobados los trabajos realizados, el director de Mensuras está facultado para recibir cualquier objeción respecto a los aspectos meramente técnicos y en caso de objeciones de derecho éste lo anexará al conjunto de documento que será remitido al tribunal de jurisdicción original competente para que el trabajo entre a su:

Fase Judicial: Es el proceso (audiencia publica y contradictoria) donde los interesados con calidad para reclamar puedan hacerlo ante el Juez de jurisdicción original.

Los colindantes avisados en el proceso técnico deberán ser igualmente notificados de la fecha de la audiencia, la representación de abogado se requiere en caso de que el asunto se torne litigioso o sea, contestaciones o desacuerdos entre co-propietarios, si todos están de acuerdo, deberán expresarlo por escrito, solo será celebrada una audiencia, y el fallo del juez es remitido para su:

Fase Registral: En el cual se cancela el documento anterior (la carta constancia), se registran los derechos del titular y se expide el Certificado de titulo con la designación catastral y la habilitación del registro complementario.
A tener en cuenta los propietarios, que muchas veces son celosos con sus documentaciones y con toda razón:

-Realizar un contrato con el agrimensor que realizará los trabajos.
-Entregar el documento (carta constancia) que ampara su derecho de propiedad.

Cualquier co-propietario puede demandar la nulidad del deslinde.

 Tienes alguna consulta o necesitas un servicio?

Nota final: En caso que no esté de acuerdo con lo expresado aquí, siéntase libre en expresar su opinión, de manera que todos podamos conocerla, si encuentra alguna falla o falta en este escrito te ruego dejes la critica, lo que me enriquecerá como aprendiz.
 








8 comentarios:

  1. Anónimo6/01/2014

    primera vez que veo esta pagina en la web y para mi es la mas importante gracias por exitir

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  2. Anónimo9/16/2014

    dicsulpe, pero quiero que me aclare una cosa: al hacer un saneamiento de un terreno voy a obtener el Certificado de Titulo definitivo, ¿entonces no se necesita el deslinde porque no estan otros propietarios, verdad? Gracias por contestarme

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  3. No, señor, el saneamiento es la primera fase del proceso. No puede recibir un título sin que esté delimitado su espacio por tanto es necesario deslindar.

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  4. Anónimo10/22/2014

    Fui Inbitada a Republica Dominicana por Molinita, el administrador de Bienes Nacionales Y llege en el ano 1983-sali 1984. Me prometio darme los buines cuales antes aplique y llene formularios en el consulado en NYC cuales fecha tengo Marcado en los pasaportes. Tomo Juan Antonio Rodr5iguez Molina Copia de cedula Pasaportes Dominicano, Mi Padre era Jose Ismael Rodriguez, Fui criado por su Hermano Juan Antonio Eodriguez Molina, y el solo me invito para robar mi dentidad. Hoy tengo abogado. El estado no tiene ninguna verguenza, ni intecion de castigar a los ladrones que trabajaban en govierno de Gorge Blanco. Fraude comienso con el presidente fue una conspiracion y aun no hay castigo, los achievos lo saco El presidente Fernandez cual resulta ser familia del papa de "MOLINITA". Hay que ver donde escondieron Todos esos achievos cuales fueron sacado de bienes nacionales. Como es este caso en relacion a la transparencia.......

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  5. Soy propietario del 60% un apartamento en un primer piso con otra persona la cual la otro persona adquirió el 40% por sucesión y yo por compra, le persona decidió venderme el 20% de su parte para solo quedarse con 20% y yo con un 80% del apartamento...

    ella hizo un poder consular ya que ella reside en estados unidos y autorizo a un 3 para la venta del 20% de sus derechos

    se realizo todo pagae los impuesto de transferencia en la DGI pero cuando voy a depositar el expediente en registro de título para que bajen su participación de 40% a 20
    ellos me dice que no puede registral transferencia parciales y como ella solo esta vendiendo un 20% teniendo 40% no me aceptaron la transferencia y la registradora de titulo rechazó el expediente... que puedo hacer en este caso?

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    1. Si hubieses leído el Blog antes de esa transacción no te pasa! En constancias anotadas está PROHIBIDO las ventas o transferencias parciales.

      Compras el otro 20% o devolver el 20%.

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    2. y que puedo hacer perdi mi dinero...

      ella se niega a venderme el otro 20% y me dice que ya uso el dinero que le di.

      que recurso puedo usar legalmente que me pueda amparar?

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    3. Ustedes hicieron un contrato al margen de la ley, y tal parece que ni siquiera buscaron un abogado para ese tramite, me niego a creer que un abogado permitió hacerle el contrato sin advertirles.

      Ahora tienes una única opción, contratar un abogado!

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