Santo Domingo Real Estate - A Less Expensive Option

In contrast, urban areas such as Santo Domingo (the capital city and largest populated city with about 4 Million inhabitants) and Santiago (the second largest city) are going to offer a wide variety of shopping, medical care facilities, bi-lingual or English only private schools, and a number of other amenities as well.  With larger variety of buying options comes competition and lower prices.  As such, whether trying to find a good private bi-lingual school or the best price for tomatoes, cities such as Santo Domingo will offer a wide variety to choose from.

In terms of real estate options in Santo Domingo, again a wide variety also exists to fit any budget and we can say your will get more square footage for your money with a condo apartment in Santo Domingo than you will looking at something similar in a tourist area.  As an example, you can expect to pay about US$120,000 for a 1-bedroom 1,000 (or more) square foot apartment in a higher end more upscale area in Santo Domingo (with secure parking, 24 hour security, gym facilities for tenants, etc.).  For a 2 or 3-bedroom 1,500 to 2,000 square foot (or more) apartment in a more upscale building, you can expect to pay anywhere from about US$165,000 up to maybe US$230,000 all depending upon size, location and so on.  And if your budget is more modest, there are new apartments and single family homes to be found in the US$80,000 to US$120,000 range.  Likewise, you can find very nice single family homes similar to what you might find in a Florida private residential development for roughly US$250,000 to US$350,000 and condo penthouses of 3,000 square feet (or more) for perhaps US$300,000.  There is not enough space to highlight everything, but the point is when clients ask: Is there any affordable real estate in the Caribbean – our answer is YES, in The Dominican Republic.

Getting back to the investment point of view, we think it important to consider real estate as one asset class to consider, albeit one that is NOT correlated to the US or European stock markets, currencies, etc. in order for it to make sense.  In other words, the idea is to own an asset class that is somewhat isolated from the current and future problems that might exist in other markets, and one not dependent upon the future movements of the currencies or economy in such other countries as well.

Not to go off on a tangent, but there is one interesting phenomena taking place regarding new construction in Santo Domingo.  Which is to explain that 20 years it was almost impossible to find a new condominium apartment building with one bedroom units (builders just did not build them).  And previously the norm in The Dominican Republic was that young people graduated university but lived at home with parents until such time they did get married and could afford a 2 or 3 bedroom rental (with the long term view of owning rather than renting).  Today, what we are seeing is a larger number of new higher end buildings going up with one bedroom units and this tells me something.  It says to me that the younger single people are more likely to be able to afford and buy (or rent) a new one bedroom unit today, which means to me more affluence in the economy than what existed say 25 years ago.  In the United States today, just as a contrast, younger people are graduating university and cannot even find a job, and or regardless if they do, they are living with the parents. This represents a notable change from what was considered the norm 25 years ago. In brief, what is going on is that the United States is moving backwards economically speaking and the Dominican Republic is moving forward.  It is a small thing and something not obvious from the government statistics, but very telling none the less.

In summary, we still think buying real estate in a location such as Santo Domingo is a good idea because:

1. Real Estate costs are lower than many other jurisdictions in the Caribbean and thus more room for appreciation.

2. The Dominican Republic has an economy still growing and can be less dependent upon the United States or Europe, especially if it continues to develop it's cross border trader with countries such as Brazil and India.

3. A Real Estate purchase in The Dominican Republic can also act as a conduit towards the faster tract Investor Residency Process (allowing for citizenship application after 6 months).

4. Real Estate is a non financial asset and therefore not reportable under the current initiatives being pushed by the US (FATCA) and some European nations as well (GATCA).  In other words, if you wish to invest US$200,000 or more, real estate in the right market is a sound idea.

La Empresa Inmobiliaria

Actualmente es necesario constituir una compañía que avale la actividad, sea como agente vendedor, asistente, asociado o constituyendo su propia compañía.

Cuando el interés del agente o corredor es vender, pues tendrá que relacionarse con los que se dedican a captar propiedades, para poder manejar la actividad.

Algunos agentes vendedores con experiencia no les gusta negociar con agentes independientes o con corredores informales, ústed como agente informal perderá mucho tiempo y dinero, puesto que el agente informal raras veces invierte en la actividad.

Puede que tenga un cliente con las mejores intenciones de comprar, si ústed no tiene la captación tendrá que valerse del que la tiene, y este no le asegurará su comisión.

No necesariamente la oficina inmobiliaria tiene que estar en un lugar específico, como principiantes la mayoría inicia en su casa, sin embargo tendrá que ser un tanto meticuloso puesto que usted tendrá en sus manos probablemente el esfuerzo de toda una vida de determinado cliente.

Puede asociarse a una compañía ya establecida, que tiene cierto nivel de confiabilidad en el mercado y que le respaldará al momento de realizar cualquier transacción o que desee determinada información de otro inmueble que usted no ha captado pero que su cliente tiene interés en adquirir.

Si desean pueden hacer la prueba: Busque el periódico, seleccione una de las tantas compañías inmobiliaria que se anuncian, llame y pregunte por el precio de determinado inmueble, responda que usted tiene un cliente con interés en ese inmueble, y que quien puede mostrarlo, en el 95% de los casos le preguntarán, eres corredor (a), responda que sí o que no, cualquiera de las dos, pues cuando responda que sí, inmediatamente le dirán que se vende sin intermediarios, siendo ellos intermediarios, y cuando responda que no simplemente no le creerán y nunca recibirá la llamada devuelta para dar la información.

En el 5% del caso que muestren la propiedad, no crea nunca que le darán la comisión por haber referido un cliente.

Pero haga la otra prueba, llame e invente un nombre “INMOBILIARIA VIVIR” hable con seguridad, los agentes de BR se caracterizan por ser elocuentes y hasta arrogantes algunas veces y no son todos los que están:

Buenas Tardes, Sr o Srta “Gutierrez” le habla Lucrecia de Bombón, de la inmobiliaria vivir, y tenemos un cliente con interés en un inmueble con las mismas características del que usted tiene en venta en el sector de naco, está usted en condiciones de compartir la comisión con nuestras oficinas? En la mayoría de los casos aceptan compartir la comisión otros un tanto comesolos le dirán que no.

Constituir una compañía no es tan costoso actualmente, lo que es dolor de cabeza es el pago de los impuestos, mensual y anualmente, no porque no quieran pagarse, sino por la tortura de pagar a quien no ha invertido nada ni en la capacitación ni en la constitución y aún más quien no reinvierte lo que se paga, pero los impuestos son inherentes a los trabajadores, no hay forma de desprenderse de ellos, a pesar de que se escuche que evaden por acá por allá, de una forma u otra pagamos.

Lo primero para constituir la compañía es escoger tres (3) nombres, no cometa el error de buscar uno, cuando este es rechazado le dan solo dos prorrogas más para volver a someter los otros.

OPCION 1) INMOBILIARIA CHECHE

OPCION 2) REAGGETON REALTY

OPCION 3) COMFORT REAL ESTATE

Cualquier nombre que le guste, y que sea de rápido pronunciamiento,

El nombre debe ser depositado con una instancia en ONAPI, conjuntamente con el pago de registro, y luego de aprobado se paga la publicación en la misma oficina.

Al tener su nombre registrado, debe dirigirse a pagar los impuestos por constitución en las oficinas de la Dirección de Impuestos Internos, el monto a pagar lo determinará el monto de capital social suscrito y pagado este es de un 10% del monto del capital social autorizado.

El siguiente paso es tener 6 accionistas que conformaran 7 con usted, copia de la cédula de identidad de cada uno, y redactar los estatutos, nomina de accionistas, acta de la asamblea constitutiva, lista de accionistas y compulsa notarial, en este punto deberá auxiliarse de un abogado, muchas personas compran un CD o revista jurídica que tiene toda la información sin embargo esto no es recomendable, por que existen algunos puntos dentro de los estatutos y del expediente que requieren especial atención y una redacción específica, pero no es que no se la acepten.

Al tener redactado todos estos documentos, deberán firmar cada uno de los accionistas, y la compulsa debe ser notariada, hacer 3 juegos en copia, y dirigirse a industria y comercio para el registro y el pago por el mismo.

Luego de unos 10 días ústed recoge sus documentos debidamente registrados y sellados y pasa entonces a la Dirección General de Impuestos Internos otra vez, a solicitar el RNC o Tarjeta de Identificación Tributaria y a especificar la fecha en que iniciarán las operaciones, previo pago de impuesto por emisión de la tarjeta, ambas operaciones deben expresarse en instancias separadas dirigidas al Director de Impuestos Internos.

Al concluir este paso su compañía está formalmente constituida y todas las transacciones que haga serán en nombre de ella y ústed como su representante o presidente – administrador, deberá solicitar los recibos NCF, con número de comprobante fiscal, mensualmente deberá pagar el ITBIS, y anualmente el impuesto sobre la renta.

Cuando esté asociado a una compañía o tenga la suya, para tener éxito en el negocio debe dedicarle TIEMPO TIEMPO Y TIEMPO, muchos vendedores creen que una pagina del periódico es todo, no es así, otros creen que por tener su foto en cada lugar venderán más esta actividad requiere de tiempo para estudiar los diferentes altibajos del mercado.

El agente de Bienes Raíces debe leer los clasificados y noticias cada día esto le dá una visión o proyección de cómo se dirige el mercado, hacia donde se dirige, y como será en los próximos años, por ejemplo ústed lee en un periódico, se inicia estudio de suelo en CUTUPU, pregúntese que piensan realizar allí? Que atractivo tiene este lugar? Como será el acceso allí? Y comience a indagar, llame a las autoridades que se encargan del estudio y pregunte que porque se hace este estudio, que su profesor de la universidad le pidió un trabajo investigativo respecto al estudio de suelo y usted le gustaría tomar ese como ejemplo, si le permiten hacer una inspección empírica, INVENTE! Y si cree que cutupu le puede generar beneficios por la próxima inversión que harán pues comience a formar un plan estratégico para vender terreno en cutupu, aunque le cambie el nombre y lo promocione como PU-EBLO CU-TE (bonito) Y TU-RISTICO.

En una ocasión me tocó promocionar un inmueble a un cliente sumamente difícil de acceder y no encontraba la formula mágica para entrarle y en una reunión de amigos, leí el título de un libro que llamó mi atención, no terminé la reunión social, sino que pedí el libro prestado, y me dirigí a leerlo a mi casa, leí la mitad la misma noche, y en la mañana siguiente ya lo había terminado, pero a la semana siguiente ya estaba en la mesa de negociación con el cliente.

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